Hypothek und Grundschuld sind zwei Modelle, die der Bank Sicherheiten für einen Immobilienkredit geben. War das Hypothekendarlehen im 20. Jahrhundert die gängigste Variante zu diesem Zweck, verdrängt die Grundschuld zunehmend die Hypothek für den Immobilienkredit.
Wir stellen die Gründe vor, die zu dieser Entwicklung geführt haben, und klären, ob sich das Hypothekendarlehen dennoch lohnen kann. In unserem Vergleich gehen wir genauer auf die Vor- und Nachteile ein, die mit beiden Varianten verbunden sind.
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Die Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld
Beim Vergleich zwischen der Hypothek und der Grundschuld fällt auf, dass die Hypothek in Form der Darlehenssumme im Gegensatz zur Grundschuld mit einer konkreten Forderung verbunden ist. Mit der Dauer der Zahlungsleistung der Raten verringern sich die Schulden kontinuierlich. Ist der Betrag abbezahlt, erlischt die Schuld gegenüber dem Gläubiger automatisch. Dies erklärt, warum die Hypothek nach wie vor bei Immobilienbesitzern ihre Anhänger hat. Durch die Digitalisierung können Kunden heute bequem online die Hypothek verlängern. Dieser Service ist für Fintechs selbstverständlich.
Die Hypothek ist also konkret. Demgegenüber ist die Grundschuld abstrakt. Sie ist nicht an die Forderung des Gläubigers gebunden und selbst, wenn die Darlehenssumme abbezahlt worden ist, erlischt die Grundschuld nicht umgehend. Um dies zu erreichen, muss die Grundschuld erst kostenpflichtig von einem Notar gelöscht werden. Dies geht wiederum nur, wenn der Gläubiger dem Vorgang zustimmt. Alles in allem bewerten Banken die Sicherheit in Form der Immobilie beim Modell der Grundschuld höher als beim Modell des Hypothekendarlehens.
Was trotzdem für eine Grundschuld spricht
Die Definition deutet auf einen generellen Vorteil des Hypothekendarlehens hin. Doch dies gilt nur auf den ersten Blick. Die Vorteile der Bank bei Eintragung einer Grundschuld sind offensichtlich, vor allem, wenn man den Umstand dazurechnet, dass Banken bei einem Zahlungsverzug des Kredits schneller eine Zwangsvollstreckung der Immobilie veranlassen können.
Dennoch bedeuten diese Vorteile aus Sicht der Kreditgebenden, dass auch Kreditnehmende profitieren können, da sich die erhöhte Attraktivität der Grundschuld in günstigeren Kreditkonditionen auswirken kann. Dies können Kreditnehmende nachvollziehen, indem sie für beide Kreditvarianten einen Online-Vergleichstest starten. Der Vorteil nimmt nicht zuletzt aufgrund der momentanen Phase an Bedeutung zu, dass Kredite immer teurer werden. Ein anderer Vorteil der Grundschuld ist die gestiegene Flexibilität. Stimmt der Gläubiger zu, dann ist die Grundschuld auf andere Personen übertragbar.
Da die Grundschuld nicht erlischt, kann diese übergangslos für einen weiteren Immobilienkredit oder eine Modernisierungsanleihe genutzt werden. Die Anschlussfinanzierung wird insgesamt erheblich erleichtert. Hinzu kommt, dass der Verkauf einer Immobilie nicht möglich ist, solange diese mit einer Hypothek belastet ist. Dies geht nur mit dem Modell der Grundschuld.
Was sollten Kreditnehmende tun?
Noch können Kreditnehmende, die ein Haus kaufen möchten, zwischen beiden Kreditvarianten wählen. Obwohl inzwischen rund 80 % aller Immobilienkredite über eine Grundschuld geführt werden, spricht die klare Perspektive der Schuldentilgung nach Bezahlen des Darlehens bei einer Hypothek viele Kreditnehmende an, während andere mit einer abstrakten Schuld, wie sie die Grundschuld darstellt, wenig anfangen können. Dennoch gibt es gute Gründe, das Modell der Grundschuld zumindest zu erwägen.
Zunächst gilt die Flexibilität der Grundschuld auch für Kreditnehmende, die durch Übertragung der Grundschuld schneller an ein neues Darlehen gelangen und dieses auf andere Personen übertragen können. Die für Banken grössere Sicherheiten können sich durch einen niedrigeren Zinssatz auswirken.
Schliesslich sind die Nebenkosten, die mit der Grundschuld verbunden sind, mit durchschnittlich 0,8 bis 1 % deutlich geringer als bei einer Hypothek. Hier veranschlagen die notarielle Beglaubigung der Hypothek sowie die von einem Gericht veranlasste Eintragung ins Grundbuch durchschnittliche Nebenkosten zwischen 1,5 und 2 %. Der bürokratische Aufwand fällt bei der Grundschuld ebenfalls deutlich geringer aus als bei einem Hypothekendarlehen.
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